Si vous avez déjà procédé à la demande d’un permis de construire ou que vous vous intéressez aux taxes d’urbanisme, le terme SHON vous est sans doute familier. Notion de base de la sémantique administrative avec sa grande sœur la SHOB, la SHON est la surface immobilière de référence. Découvrez son utilité et les façons de la calculer.
Qu’est-ce que la SHON et la SHOB ?
La SHON et la SHOB sont importantes dans le cadre de l’administration immobilière.
Définition de la SHON
SHON est l’acronyme pour Surface Hors-Œuvre Nette. Elle permet de vérifier si le recours à un architecte ou un maitre d oeuvre sera indispensable ou non. On l’utilise dans les cas suivants :
- Pour déterminer la surface de planchers autorisée
- Pour définir le nombre de parkings exigibles dans le cadre d’un permis de construire.
- Pour calculer le montant de certaines taxes d’urbanisme, comme la TLE (Taxe Locale d’Urbanisme), la redevance d’archéologie préventive ou encore la TDENS (Taxe Départementale sur les Espaces Naturels Sensibles).
On calcule la SHON à partir de la SHOB.
Définition de la SHOB
La SHOB ou Surface Hors-Œuvre Brute, désigne la surface totale des planchers d’une construction, incluant les murs.
Comment se calcule la SHON ?
La SHON doit remplir deux conditions :
- Figurer dans la demande de permis de construire
- Respecter la densité fixée à l’endroit où se trouve le terrain.
Comme énoncé plus haut, c’est à partir de la SHOB que l’on détermine la SHON, dont sont déduits les éléments suivants :
- Les superficies non closes situées au rez-de chaussée
- Les surfaces dédiées au parking
- Les locaux techniques, les chaufferies et les caves qui se trouvent au sous-sol
- Les surfaces dans le sous-sol et les combles que l’on ne peut aménager en habitation ou en local professionnel / commercial.
- Les surfaces au sous-sol et dans les combles qui ont une hauteur sous-plafond inférieure à 1,80m.
- Les surfaces des bâtiments agricoles où sont logés les animaux et où l’on entrepose les récoltes, les serres de production et le matériel agricole.
Ensuite, on procède à :
- Une déduction forfaitaire de 5% des espaces hors œuvre destinés à l’habitation.
- Une déduction spécifique. Elle est limitée à 5m2 par logement, en cas de rénovation d’immeubles destinés à usage d’habitation. La déduction en question, ne peut être appliquée qu’une seule fois.
Qu’est-ce que la SHON RT ?
La SHON RT est la Surface Hors Œuvre Nette Réglementation Thermique. On la calcule pour déterminer précisément et durablement les surfaces utilisées dans le calcul réglementaire. Pour définir la SHON RT, on doit à la fois considérer la typologie et l’utilisation d’un logement. On distingue ainsi deux méthodes de calculs :
Calcul de la SHON RT pour une maison individuelle
Dans ce cas, on additionne les surfaces des planchers à chaque étage, puis on procède à la déduction :
- Des surfaces des balcons, des toitures-terrasses et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.
- Des surfaces de plancher des sous-sols et des combles, dont la hauteur est inférieure à 1,80m.
- Des surfaces destinées au stationnement des voitures
- Des surfaces destinées à usage de locaux techniques dans les combles et les sous-sols.
- Des surfaces destinées à l’abri des animaux et au stockage des récoltes.
Calcul de la SHON RT pour les bâtiments destinés à d’autres usages que l’habitation
La SHON RT d’un bâtiment, qui ne sera pas utilisé en guise d’habitation, est déterminée par le produit de la surface utile du bâtiment avec un coefficient, variable selon l’utilisation du bâtiment en question. Pour les bâtiments à usage d’école et ceux destinés à l’enseignement primaire, le coefficient est 1,1. Pour les bâtiments destinés à l’enseignement secondaire et les établissements d’accueil de la petite enfance, le coefficient est 1,2.
Comment calculer la SHON et la SHOB ?
Comme la méthode de calcul de la SHON a été détaillée plus haut, voici comment déterminer la SHOB :
Tout d’abord, elle comprend les éléments suivants :
- Le rez-de-chaussée et les étages
- Les sous-sols (pouvant être ou non aménagés)
- Les combles
- Les toitures-terrasses
- Les étages intermédiaires
- Les auvents, qui peuvent être considérés comme des surfaces supplémentaires
- Les excroissances de chaque niveau comme les balcons et la terrasse.
En revanche, on ne tiendra pas compte des éléments suivants :
- Les marches d’escalier et les rampes (on tiendra toutefois compte de la base de l’escalier).
- Les terrasses qui ne sont pas abritées de plain-pied avec le rez-de-chaussée
- Les vides, tels que la trémie d’ascenseur et la trémie d’escalier.
