Les règles d’urbanisme encadrent les opérations de construction, d’agrandissement ou d’aménagement de terrain. Il est bien de les connaitre afin d’éviter des refus, des retards et des contentieux. Retrouvez ci-dessous des conseils pour mener votre projet en toute sécurité juridique.
Le certificat d’urbanisme
Avant d’entreprendre une quelconque démarche, demandez un certificat d’urbanisme à la mairie. C’est un document qui indique les règles applicables à votre parcelle. Il précise la zone constructible, la hauteur maximale, la densité, les servitudes et les taxes comme la taxe d’aménagement. Par ailleurs, il existe deux types de certificats. Le certificat d’urbanisme d’information, appelé CUa, liste les règles générales. Le certificat d’urbanisme opérationnel appelé CUb précise si votre projet précis est réalisable. Il tient compte des réseaux, des risques et des équipements publics. Suivez les conseils en urbanisme à Annecy pour avoir tous les détails à ce propos.
La déclaration préalable ou le permis de construire
Le code de l’urbanisme distingue trois régimes selon l’ampleur des travaux. Jusqu’à 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, aucune formalité n’est requise en principe, sauf dans les secteurs protégés. De 5 à 20 m², la déclaration préalable suffit. Au-delà de 20 m², le permis de construire s’impose.
En zone urbaine couverte par un PLU, le seuil de la déclaration préalable monte à 40 m² pour une extension. Cette règle s’applique si la surface totale du bâtiment reste inférieure ou égale à 150 m². Au-delà, le permis de construire devient obligatoire. La déclaration préalable concerne également les changements de destination sans travaux lourds. Elle s’applique aux modifications de façade, aux piscines enterrées, aux abris de jardin qui dépassent les seuils, ou à certains détachements de parcelles.
Le dossier
Parmi les pièces essentielles à prévoir, on note le formulaire Cerfa adapté à la déclaration préalable ou au permis de construire. Vous devez joindre un plan de situation et un plan de masse coté, ainsi que des coupes, des élévations et des inserts paysagers. Une notice descriptive est requise et, si besoin, une étude d’impact simplifiée. L’attestation d’un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour une maison.
Pour une déclaration préalable, il faut un délai d’instruction d’un mois. Pour un permis de construire, le délai est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres projets. Des majorations s’appliquent en secteur protégé.
Les spécificités
Si vous divisez un terrain pour créer plusieurs parcelles à bâtir avec voies et équipements communs, il vous faudra un permis d’aménager. Il encadre la viabilisation, les réseaux, les espaces verts et la sécurité. Pour plusieurs constructions indépendantes sur un même terrain, avec division avant la fin des travaux, optez pour un permis de construire valant division. Le dossier inclut alors un plan de division. Si des partis communes sont créés, le projet d’association syndicale est également requis.
Le PLU et les règles locales
Consultez le Plan Local d’Urbanisme ou le document d’urbanisme de votre commune. Il fixe les règles de gabarit, d’aspect extérieur, de matériaux, de stationnement, de plantation et d’imperméabilisation des sols. En secteur ABF ou site patrimonial, des contraintes supplémentaires s’appliquent, notamment l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
