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Vous connaissez cette sensation d’enfoncement au creux de l’estomac, lorsque vous décidez de refaire votre cuisine… et que vous pensez que cela coûtera 5 000 €… et que cela finit par coûter le triple de votre estimation ?
En juin dernier, j’ai décidé de refaire un de mes appartements de location. Mes locataires louaient l’appartement pour 750 € par mois, mais c’était un endroit laid : des comptoirs jaunis datant des années 1970, du carrelage de salle de bain rose et brun, et un réfrigérateur qui bloquait la porte de la chambre.
J’ai décidé de moderniser l’appartement : appareils électroménagers en acier inoxydable, plans de travail en granit, nouvelle salle de bain. (Avec le recul, j’aurais dû me rendre compte qu’une estimation de 5 000 € était beaucoup trop basse.)
J’ai sous-estimé l’ampleur des réparations nécessaires. Les solives du plancher étaient pourries ; la plomberie (voir cedeo) était ancienne. L’étendue des travaux a gonflé, ce qui a engendré quatre types de coûts :
- Coûts de main-d’œuvre ;
- Coûts de matériaux ;
- Permis et inspection ;
- Coûts de vacance/perte de revenu ;
Comment ces coûts se sont-ils accumulés ? Découvrez-le ci-dessous…
Total : 17,021€
Le triple du montant que j’avais initialement prévu ! Oups ! Heureusement que j’avais économisé de l’argent pendant des mois avant ce projet.
Une énorme mise en garde :
Ce chiffre ne tient pas compte de la valeur de mon temps. J’ai effectué beaucoup des travaux par moi-même, idéalement, je devrais comptabiliser le temps que je passe sur ces projets. Je ne le fais pas.
En tout cas, Oscar Wilde a dit « un cynique est un homme qui connaît le prix de tout mais la valeur de rien. » Alors, détournons notre attention des coûts, pour nous concentrer sur le profit…
J’ai fixé un prix trop bas !
L’histoire rencontre la modernité : une cheminée originale de 1912 dans la chambre à coucher fraîchement peinte et nouvellement tapissée.
Je ne savais pas comment fixer le prix de l’appartement. J’ai cherché des annonces pour des appartements similaires, mais étant donné l’emplacement et la qualité, quelque chose de comparable était difficile à trouver.
Je l’ai donc mis à 1 050 € par mois, en me disant que j’attendrais quelques jours pour voir s’il y avait un intérêt à ce niveau de prix.
En moins d’une heure, ma boîte de réception était tellement remplie de réponses que j’ai dû retirer l’annonce. L’un de ces répondants a appelé pour demander s’il pouvait le voir dans les vingt prochaines minutes.
L’appartement était encore rempli d’outils, d’échelles, de sciure, etc…, alors je lui ai dit que ce n’était pas prêt pour une visite. Il a demandé à le voir quand même. J’ai cédé. Il a versé un acompte le jour même.
Temps total sur Leboncoin : moins de 4 heures. C’est irréel !
(J’ai aussi plusieurs répondants « en réserve » qui se disent prêts à emménager si le locataire actuel déménage. Une femme a même soumis une demande de location, en payant les 35 € de frais de dossier, pour pouvoir être la première en ligne.)
Je n’ai jamais vu un tel intérêt, jamais. Il m’a fallu presque trois mois pour trouver un locataire pour ma deuxième maison de location. La leçon ? J’ai fixé le prix de cet appartement trop bas.
A quel point c’était une bonne affaire ?
J’ai dépensé 17 021 € et augmenté le loyer de 300 €. Cela signifie que les rénovations nécessiteront 57 mois (presque 5 ans) pour se rembourser.
En supposant que les rénovations dureront 8 ans avant de devoir être refaites, les 3 dernières années d’augmentation du loyer seront un bénéfice. Cela fait 300 € x 36 mois = 10 800 € de profit sur un investissement de 17 021 €. (Ces chiffres sont exprimés en euros d’aujourd’hui. Je suppose que le loyer augmente au même rythme que l’inflation). C’est le meilleur des scénarios.
D’un autre côté…
Si j’augmente le loyer de 100 € de plus par mois après l’année prochaine, les rénovations ne nécessiteront que 34 mois pour se rembourser, soit environ 3 ans. (17 021 € – (300 € x 12 mois)) / 400 € = 33,5 mois
Cela voudrait dire que les 5 dernières années seraient des bénéfices. C’est 400 € x 60 = 24 000 € de profit sur un investissement de 17 021 €. Après avoir soustrait les vacances et les dépenses supplémentaires liées à l’offre d’une location » de luxe » (normes d’entretien plus élevées, meilleur entretien de la pelouse, etc.), je doublerai l’investissement initial en 8 ans. C’est l’équivalent d’un rendement de 9 % sur le marché boursier.
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