Le processus de construction d’une maison personnalisée est souvent le segment le plus incompris de la chasse au logement. Dit autrement, un pourcentage élevé d’acheteurs potentiels de maisons commencent à penser qu’ils pourraient vouloir construire une maison personnalisée, mais finissent par acheter une maison « spéculaire » déjà construite ou par travailler directement avec un constructeur pour modifier une maison en cours de construction.
La raison de cette confusion est que la plupart des futurs « acheteurs de maisons personnalisées » ont un mauvais séquençage de base. Ils pensent qu’ils pourront trouver et acheter un terrain parfait, puis engager un architecte pour concevoir la maison de leurs rêves, puis apporter les plans de l’architecte à une poignée de constructeurs qui s’empresseront de faire une offre pour le projet, puis choisir le constructeur avec l’offre la plus basse. En réalité, l’ordre est généralement inversé. C’est-à-dire que l’acheteur finit par choisir un constructeur, puis ils identifient ensemble le terrain et construisent la maison.
Le processus est généralement plus rapide, plus fluide et moins coûteux pour l’acheteur.
Voici pourquoi :
D’abord, commençons par identifier un lot à acheter. Pour ce faire, il est essentiel de comprendre le marché des constructeurs/des nouvelles constructions. Sur notre marché immobilier local (le DMV), vous avez probablement remarqué une tonne de nouvelles constructions. Si certaines de ces constructions sont des projets « personnalisés » dans lesquels un propriétaire a engagé un architecte et un constructeur pour construire une maison sur son terrain, la grande majorité de ces projets sont des maisons « spéciales ». Une maison spéculative est celle où un constructeur/développeur achète un lot, puis conçoit et construit une nouvelle maison en » spéculant » qu’il pourra la vendre à un consommateur.Découvrez ici un modèle de plan maison contemporaine
Lorsque les marchés immobiliers sont forts (comme c’est le cas actuellement), vous verrez une augmentation de l’activité des maisons spéculatives. Les constructeurs et les promoteurs investissent d’énormes quantités d’énergie et de ressources pour essayer d’identifier les meilleurs lots sur lesquels construire une maison spéculaire. Lorsqu’ils trouvent un terrain potentiel, ils sont prêts à bondir et à préparer rapidement une offre claire, rédigée en liquide, avec un nombre limité d’imprévus et des conditions de clôture adaptées aux besoins du vendeur (règlement court ou long, période de location, etc.). Ils essaient de faire en sorte qu’il soit facile et simple pour le vendeur d’accepter leur offre. Les constructeurs de maisons spéciales ont coutume de dire qu’ils gagnent de l’argent sur l’achat du terrain (par opposition à la vente finale de la maison terminée). Plus le terrain est bon, moins le risque est grand pour le constructeur. En fait, si le lot est suffisamment bon (et que le constructeur a une assez bonne réputation), le constructeur pourrait être en mesure de pré-vendre la nouvelle maison avant même qu’elle ne soit construite.
Comment un constructeur identifie-t-il et fixe-t-il le prix des lots qu’il souhaite acheter ? Tout commence par le prix de » vente externe « . L’outsale est le prix éventuel auquel un constructeur prévoit de pouvoir vendre une nouvelle maison sur ce lot. À partir du prix de revente, le constructeur déduit les coûts directs et indirects de la construction et de la vente, ainsi que la marge bénéficiaire qu’il espère réaliser. (Les coûts durs sont les coûts directs de la construction physique ; les coûts accessoires sont les coûts » hors construction » qui comprennent les frais de portage, les frais d’architecture, les frais de permis, les frais d’ingénierie, les commissions immobilières, etc.) Ce qui reste est le montant que le constructeur peut payer pour le lot.
Si un quartier n’a pas de nouvelles constructions, il y a plus de risque pour le constructeur car il n’y a pas de précédent pour le prix de revente. En revanche, si un quartier compte plusieurs maisons nouvellement construites qui se sont vendues au cours des dernières années, il y a moins de risque pour un constructeur car il aura des données justificatives avec des ventes pertinentes et comparables. Plus il y a de ventes de maisons neuves dans un quartier, plus ce quartier a » tourné » et moins ce quartier est risqué pour un constructeur.
À titre d’exemple, disons qu’un quartier de 200 maisons construites à l’origine dans les années 1960 et 1970 a connu une douzaine de ventes de maisons » spéciales » au cours des dernières années, allant de 1,6 million à 1,8 million d’euros, avec un prix de clôture moyen de 1,7 million d’euros. La vente d’une maison à 1,6 million d’euros semblait plus basse parce qu’il s’agissait de l’une des premières maisons à être livrées et qu’elle se trouvait dans une rue plus fréquentée. La vente de 1,8 million d’euros était plus récente mais sur un lot relativement plus grand et une maison relativement plus grande.
Un constructeur spéculaire qui regarde ces informations pourrait supposer que leur prix de sortie est de 1,7 million d’euros. Le constructeur pourrait également supposer qu’il lui en coûtera 600 000 € en coûts durs pour construire cette maison et 200 000 € en coûts mous. Le constructeur pourrait vouloir réaliser un bénéfice de 200 000 €. Avec ce calcul, le constructeur pourrait payer 700 000 € pour le terrain.
Ok, alors qu’est-ce que cela signifie pour l’acheteur qui veut trouver son propre terrain pour construire la maison de ses rêves ? Cela signifie qu’il va devoir faire concurrence aux constructeurs pour trouver un bon terrain et rédiger une offre compétitive. L’acheteur est confronté à une bataille difficile pour plusieurs raisons.
